在青岛西海岸新区，一个有着近20年历史的老小区，刚刚经历了一场“物业变革”。
近日，记者走进位于长江西路社区的隆基家源小区时，布告栏上张贴着两张公示表：一是物业服务管理账目，二是小区公共资源产生的收益。每项记录都有零有整、明明白白。不仅在布告栏，每个月，业主群都会收到这样两张公示表。
“以前交的物业费怎么花、花在哪儿，广告费、停车费等公共收益有多少，业主基本不知道，就是一笔‘糊涂账’。现在随时都能知道钱花哪了，还剩多少，心里有底儿！”小区居民姚宝童说。
物业服务作为城市基层治理的重要环节，其质量直接影响着居民的幸福体感。物业服务履约不到位、侵占业主公共收益、物业服务质量不高、公用设施维护不及时、物业收费不合理等问题，是全国城市社区普遍面临的民生痛点难点。破题这个“老大难”，青岛西海岸新区是如何做到的？
三家物业服务不好一个小区？
红色业委会当家
小区“钱袋子”鼓了
隆基家源小区体量不算大，共有3栋楼520户居民。但在过去，小区里却同时存在三家物业，由于三方物业管理混乱，导致电梯损坏无人维修、小区公共用房被物业公司私下出租等问题，居民们怨声载道。此外，居民应该把物业费交给哪家物业公司？交上去的物业费又去了哪儿？都是“糊涂账”。
“散、乱、怨”，一位社区干部这样总结小区当时的情况。
面临上述困境的小区不止隆基家源一个。2023年西海岸新区受理的56.1万件公众诉求中，物业管理服务领域占11.27%。这6万余件物业管理服务投诉中，停车位管理及收费、电梯更换及维修、公共收益信息公开等与小区公共资源相关的问题占到51.7%。
住房服务保障水平不高，也是山东省及各市“12345”便民服务热线、信访反映集中的问题。记者在青岛调研多个小区发现，尽管问题的表现各不相同，但矛盾的核心都指向了资金和资源。
如何破局？时间倒回2018年5月，隆基家源小区“物业变革”的第一步，就是打造了党建引领的“红色业委会”。“在街道和社区指导下，小区按程序进行业委会换届工作，过程中严把候选人推荐和资格审核关，真正将热心小区事务、立志为小区作贡献的居民选入业委会。”小区党支部书记彭海森说，现在业委会中党员占比达71%。
有了红色业委会的支撑，许多工作得以顺利开展。经过广泛征求意见，小区决定探索党组织领导下的业主自管共治模式，依托业委会自建业主服务中心，不再聘请外来商业物业公司，而是自聘专业物业经理，自组物业服务团队。在运行过程中，由业委会具体推进，小区党支部督促指导，居民广泛参与，实行自管自治。
这样一来，物业费纳入了小区公共收益范围。“目前，居民缴纳物业费的三分之二即可覆盖业主服务中心的运行成本，剩下的钱和其他公共收益中，我们花150多万元实施了翻修小广场、新建电动车棚、电梯大修等9项提升工作，现在账户还结余270多万元。”彭海森说。
开放式小区没钱怎么办？
93个车位撬动“未来的钱”
小区想管好，必须会算经济账，尤其是“公共账”，精打细算过日子。西海岸新区在青岛率先探索开展城市居民小区公共资源管理规范提升行动，把社区服务用房和物业管理用房、小区共用部位和共用设施设备、小区公共收益这“两房两共一收益”作为主攻方向，开展集中清理。
漓江路社区海岸风情小区是盘活资源激发小区“自我造血”的一个缩影。由于是开放式小区，且面积小，几乎没有公共资源和公共收益。于是，业委会把目光落到了停满了外来车辆的小区车位上，架围栏、立警示牌、给小区车辆统一印发通行证……经过3个月的持久战，业委会终于守住了小区的93个车位。
“居民要进小区停车的，每辆车每月只收50元管理费，但提前约定好，先到先停、空位即停、车满禁入。”海岸风情小区业委会主任助理张鑫源说。这样一来，非固定车位变为“超额收益”。通过这个办法，小区以93个车位撬动125位车主交费，相当于额外增加32个车位的收益。
“小区还创新‘期权垫资’方法，解决短时间内没钱办事的困境。简单来说，就是用未来的钱办今天的事。”张鑫源说，经商定，物业企业与业委会按照1：2的比例分配车位管理费，并用今后5年的期权收益，置换物业企业一次性投入36.2万元。
拿着这些钱，小区接连开展五大工程：在小区边角扩建电动车棚增设充电桩，安装44个高清摄像头，装修墙皮脱落的门厅，建设围栏和道闸，硬化道路绿化环境。
“海岸风情小区用最短的时间、最快的速度实现小区大变样，改变了老旧小区改造依赖财政拨款的状况，走出了一条自主更新、自我改造的新路子。”漓江路社区党委书记陈正刚说。
小区“钱袋子”咋监管？
一管四统解“两难”
小区有了公共收益，但保管好这些钱，却一度成了彭海森心中一块“悬着的石头”，“都是业主的钱，万一出了差错怎么办？”更不用说还一直有想要接下小区物业生意的公司进行恶意举报。为了保证公共资金的安全和使用程序的公正，彭海森只好自己保管存折，又委托业委会财务主任带着密码本，每次取钱都要两个人同去。
直到2023年9月27日，在青岛西海岸新区工委组织部的协助下，隆基家源小区在西海岸新区首个建立业主共有资金结算账户，打破了小区业委会作为非法人组织无法申请账户的限制，让小区业主的共有资金存放有了公开透明的“钱袋子”。目前，全区已有726个小区设立了这一账户。街道、社区出面监管公共账户，这也让彭海森松了一口气，“以前所有钱都在我的个人账户里，我既有顾虑又有压力，现在我们也能放开手脚了。”
业委会握有小区公共收益项目及资金管理、物业企业选聘等诸多权力和资源，怎样让办实事的业委会得到居民们的信任，又怎样让企图谋私利的业委会受到监管？
为此，青岛西海岸新区提出“一管四统”工作模式，坚持“党管业委会”，在镇街和社区党组织领导下，推行业委会重大事项统一把关、印章统一存管、财务收支统一监督和经济责任审计统一规范四项制度，保障业主的切身利益。
小区是城市基层治理的最小单元，也是党和政府联系群众、服务群众的“神经末梢”。“我们通过加强党组织对业委会的领导、强化建章立制，有效解决业委会成立难、监管难等问题，提升了居民生活幸福度和满意度，激发起群众参与基层治理的活力。”青岛西海岸新区工委组织部副部长朱晓龙说。
