在国外，住房需求是循序渐进的，人们可以实现梯级住房消费，也就是说，大部分有钱人住在郊区的豪宅，普通白领住在城市，低收入人群则住在政府提供的住房中。

    在中国，由于人们的住房需求是从1998年“房改”之后才集中释放的，人们只要有钱都可以在房地产市场中买到房。在这种需求“爆发”的房地产市场中，高收入阶层往往是最具竞争力的，市场供应的重点自然也倾向于高收入人群。因此，对于中低收入者来说，保障他们的居住要求，政府责无旁贷。

    目前的现实是，工薪阶层的收入与动辄万元的房价差距越来越大。有专家指出：人均收入不到美国1/30的中国购房者正在负担着和美国人一样高的房价。开发商成了当今中国最强势的特殊利益集团之一。

    和谐地产以租为主

    朱中一(中国房地产业协会副会长兼秘书长)

    地产的和谐发展跟整个行业的健康有序有着必然的联系，所以房地产行业从2006年开始把诚信、品牌和社会责任作为行业建设的迫切课题加以研究，并付诸行动。当然必须要纠正一个观念，就是我们尽管是想居者有其屋，但有一些生活困难、比较贫困的人，我们提倡的住房观念是要以租为主。

    地产行业是否和谐，与国家的大环境有关系，也和很多跟地产直接有关系的行业有关系。比如，首先牵扯到土地的供应量，就涉及到金融、税收的调控等。所以，看地产是否和谐，不能把目光全部集中到地产行业，这样有失公正。

    和谐地产

    说到和谐地产，实际上有几个问题。作为地产本身，就要求一个供求总量平衡，结构基本合理、价格基本稳定，房地产市场要规范有序，这是和谐的一个内容。另一个，在社区建设和房地产项目建设当中要按照资源节约型、环境友好型的社会来建设，使我们的秩序友好。另外一个内容就是要加大中低价位，中小套型的商品房供应，能够基本满足中低收入家庭的供应，满足中低层次老百姓的需求。

    提倡租房

    特别是困难家庭的人，我们要保证的是让他有房子住，而并不是一定要有产权、一定要买房；也就是说，采用租房的形式。

    如果是这样，问题就出来了，就要发展租赁市场，加大廉租房的供应，好在客观地说，通过去年一年的宏观调控，这个观点基本已经在大家的心里已经存在，我们一定要加大对经济适用房、廉租房的建设，来解决和满足低收入家庭有房子住的问题。

    梯级结构居有其屋

    秦虹(建设部政策研究中心副主任)

    在中国，由于人们的住房需求是从1998年“房改”之后才集中释放的，人们只要有钱都可以在房地产市场中买到房。在这种需求“爆发”的房地产市场中，高收入阶层往往是最具竞争力的，市场供应的重点自然也倾向于他们。因此，对于中低收入者，保障他们的居住要求，政府责无旁贷。

    在国外，住房需求是循序渐进的，人们可以实现梯级住房消费，即有钱人住在郊区，普通白领住在城市，低收入人群住在政府提供的住房中。

    引导建立梯级消费模式

    目前需要政府有规划的，合理引导住房消费需求和消费模式，控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长，并通过行政手段来抑制房价，保障低收入人群的住房需求。

    目前的重点是，调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租房。要根据各地实际，制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

    引导建立梯级供应模式

    因此，现在中国的房地产市场迫切需要进行一个转型，即需要突出房地产的公共产品属性，为不同阶层提供不同类型的住宅产品，比如为高收入阶层提供别墅产品，为普通工薪阶层提供商品房，为中低收入阶层提供廉租房或经济适用房。

    要用税收严格限制投资性需求，把投资性需求压到一个较小的稳定性比例，防止房地产市场因投资性需求波动产生大的波动。比如说，将房地产税费征收的重点从以交易环节为主，转向以持有环节为主，也就是说，对持有多套住房的人群课以重税。

    廉租推广难在资金

    聂梅生(全国工商联住宅产业商会会长)

    我们国家从宏观调控之后，今年以来，更多地转向低收入和中低收入人群保障体系的建设，并且开始注重和国际上住房保障体系经验接轨。专门建立一个房地产的协调资金，把闲散资金收过来。在国外实际上也有这个经验,如美国的REITs，叫做廉租房信托基金。

    廉租房的问题，一个是政策问题，一个是机制问题。但是，最重要的还是资金问题。应该动员各种各样的资金一起来投入，不能光靠一种资金。比如说廉租房本身有一部分租金可以收，但是这个不够，然后政府有社保这部分的基金在里面，也可以投，还有现在宏观调控以后，把土地出让金当中的一部分来补。

    建立廉租资金平台

    在国内，应该可以通过诸如建立基金这种直接融资的办法，把社会上的资金向廉租房方面集中。所以，解决廉租房资金的途径应根据各个地方财政状况和经济社会发展水平的不同而有所不同，但是总而言之，应该建立一个解决廉租资金的平台。

    人人享受适当的住房

    什么样的居民入住这样的廉租房、定销房？应该有一个标准，就是来考核什么样的政府能推行这个廉租房制度、定销房制度。要让接受这个政策的群体有一个标准能够对制定和推行政策的政府进行考核。

    我们着重解决的是最低收入者的住房问题，不仅是要改善他们的住房条件，更重要是增加自信和尊严。除了单独给他们建社区以外，还要在一些住宅区划出一定的面积给经济低收入的户主，使他们能够融入社会。所以我们政府的目的就是使老百姓生活得更加幸福，更加和谐，更加有尊严。

    标准不一资本多样

    王宏新(北京师范大学房地产研究中心副主任)

    目前，我国的廉租房制度一直采用财政预算为主、住房公积金增值收益相结合的廉租住房资金筹措机制。同时，各级地方政府也会根据各自的财政能力，利用土地出让净收益资金、社会保障和社会捐赠等，但这些仍不能满足廉租房制度全面建立的需要。

    全面建立廉租房制度与房源少问题之间的矛盾几乎没有办法解决。这项在所有城市和县城镇全面建立廉租房制度的工作目标，其实是在“一刀切”，而这并不利于解决部分城市住房难的问题。毕竟在全国各地，廉租房制度有明显差异，因而应该有所区别。

    廉租资金来源多样

    建设部通报显示，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，存在巨大的资金缺口。

    据悉，全国工商联住宅产业商会已着手运作廉租房基金，以房地产投资信托基金的方式，为我国“廉租房”建设融资。而去年，万科集团更在全国房地产业内标新立异，提出“不以赚钱为目的”，进军廉租房。这让普通百姓看到了更多的希望。

    民间资本介入有争议

    民间资本不应该参与到政府社会保障事业中。虽然从表面看，廉租房建设利润微薄，但实际并不是。日前传出的经济适用房倒号现象，就是因为民间资本的参与。从官方角度看，这种融合民间资本的廉租房建设模式没有纳入建设部资金筹措途径。

    我也并不赞成单纯依靠公共财政，但这也是由我国的社会保障模式所决定的。政府应该考虑吸引一些非公益性组织的参与。

    相关背景:因地制宜引导梯级消费

    劳应勋(广东建设厅厅长)

    日前，广东建设厅厅长劳应勋在广东省两会上提议：“尤其是中低收入者，解决他们的住房问题，更应该以租为主，而且还要廉租。”劳应勋介绍，不管什么人都想自己买房住，这种消费心理不健康，应该多提倡租房，而不是都买房。

    近年来，国家的一系列宏观调控措施收效甚微，究其原因，还是在于单一的住房供应体系的不合理性，使开发商能够把持、掌控住房供应市场，政策成本被全部转移到购房者身上。此外，手握重金的投机商炒买炒卖住房，给房价火上浇油。

    单一的住房供应体系，也是造成目前国内住房市场供求紧张的重要原因之一。如何破解房地产市场困局？构建国内住房的梯级市场，使`住房供应多样化将是解决之道。

    中国房地产市场的需求现已分化成两个部分：一是真正的居住性需求，它由普通工薪阶层不断增长的收入所支撑；二是财富储藏性和投资性需求，这其中包括二次置业或是多次置业的工薪阶层，同时也包括一些手中握有大量货币性财富的中小企业主及一部分以投资为目的的个人投资者和企业投资者。这样的市场需求如果没有一个梯级的市场供应结构相适应，必然会导致市场朝着非理性的方向畸形发展。

    据调查资料显示，近几年来，我国经济适用房占住宅开发投资额的比重一直不足5%，廉租房的建设也难以跟上增速过快的商品房价格。但在香港，50%的香港家庭住在由香港特区政府提供的廉租房里面。在国外，如新加坡，这一比例更是达到了80%。

    同时，许多城市拆迁改造快速推进，造成城市低价位租赁房数量减少。在大量拆迁居民增多的情况下，廉租房市场一直维持供求紧张的局面。

    建设部部长汪光焘曾于不久前宣称，要在所有城市和县城镇全面建立廉租房制度，这一工作目标的提出为萎靡的政府住房保障现状投入了活力，也让普通民众看到了政府社会保障的力度。