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烟台房地产市场持续向好 房企拿地更加理性

2018年05月17日 09:37:11 来源: 水母网

  根据《国家统计局关于对新建商品住宅项目有关情况开展快速调研的通知》(国统字〔2018〕57号)要求,国家统计局烟台调查队抽选了12家有在建或现房项目的房地产企业,开展了一次针对项目预售、政府限价等情况的快速调研。调研结果显示,目前市区新建商品住宅项目均能按照政府主管部门的要求,严格执行预售审批、价格备案制度,但受“限价”政策的影响,部分企业放缓了工程建设速度,更加理性的制定拿地计划,市场整体呈现平稳发展态势。

  提前准备预售计划

  2017年8月15日,市政府办公室下发烟政办发〔2017〕23号《关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》,提出了“实施预售审批限价政策”(综合考虑房地产开发项目前期网签备案均价、楼面地价、建安造价、相关税费及利润等因素,预售申请备案均价涨幅同比最高不能超过5%)、“严格规范市场销售”(严格落实商品房预售资金监管制度,开发企业可以凭非商品房预售资金监管银行出具的现金保函,免除同等额度的商品房预售监管资金开发企业取得预售许可的商品住房项目,要在10日内公开全部房源并明码标价)等对房地产市场发展起到稳定作用的12条指导意见。目前,各开发企业在进行预售审批和对外销售时基本都是按照文件精神执行的。

  国家统计局烟台调查队工作人员介绍,在调研中发现,烟台房地产企业可以做到提前准备预售计划,符合条件及时申请。由于主管部门对预售审批有严格规定,如申请项目需要取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上以及商品房预售方案等硬性指标,因此参与调研的企业均表示一般会在住宅项目进入建设阶段后就开始对项目整体的预售批次、节奏做出提前计划;根据项目体量大小的不同,住宅项目从开始建设到符合申请预售许可的时间从2个月到8个月不等。具体来看,有33.3%的企业所需时间在3个月以内,58.4%的企业需要4-6个月左右的时间,只有8.3%的企业所需时间为8个月;在申请节点上,有83.3%的企业明确表示会在项目符合预售条件后立刻申请预售许可,其余16.7%的企业表示会视符合条件时的市场情况做出是否立即申请的决定,若有延后,时间不会超过一个月。

  严格执行“限价”政策

  调研结果显示,烟台房地产企业按时开盘,但推盘节奏略有分化。由于“烟十二条”对取得预售许可的商品住房项目的销售时间有明确规定,企业基本都是遵循这一规定,在取得预售许可的当月就开盘销售;但是各企业的推盘节奏略有不同,其中75%的企业是将本次取得预售许可的房源一次性推出,其余25%的企业则提出要根据当期的蓄客情况、市场情况等因素在满足现有消费的基础上进行分批推盘。

  对于“限价”政策,房地产企业严格执行。自2017下半年开始,烟台市区新建商品住宅销售价格就不断上涨,但“烟十二条”对项目预售申请的备案均价涨幅做出了一定限制,因此被调研企业普遍反映政府的指导价要低于企业的拟售价位。而根据项目的不同,指导价比拟售价要低5-10个百分点,但并不低于住宅的开发成本,企业仍有一定的利润空间;各调研企业并没出现因为指导价过低停止申请预售的情况,各项目也不存在符合预售条件但未申请预售的情况。

  为缓解资金压力,房地产企业以期房销售为主。被调研企业表示,为了加快开发速度,尽快完成销售任务,缓解资金压力,基本都是办好预售就推盘,因此各项目在销售前期都是以期房为主,在销售中后期会因为各批次房源的不同,出现现房、期房同步销售的情况;对于是否会因为限价而改变工程进度,有83.3%的企业表示考虑到目前市场环境较好,为了尽快完成项目销售,并不会因为政府的指导价低而延缓在建项目的建设速度,另外16.7%的企业则表示会根据当前的市场情况对工程进度进行一定的调整,同时会密切关注后续政策的变化,随时调整建设速度。

  房企拿地更加理性

  “限价”政策让房地产企业在拿地时更加理性了。对于限价政策是否会影响企业的拿地计划,有58.3%的企业认为,政府出台的限价政策是经过一定的科学评估,制定的价格涨幅也在可接受范围内,因此并没有给企业造成太大干扰,而另41.7%的企业表示目前的限价政策对后续的拿地计划有一定的影响,企业会更多地考虑综合成本因素以及未来的销售前景,在严控开发成本,保证工程质量的前提下更理性的拿地;所有企业均表示今后会严格按照政府规定,合理调整销售房源结构,做好成本控制,稳定房价上涨趋势。

  综合上述12家房地产企业反馈的情况,国家统计局烟台调查队得出调研结论:目前烟台房地产市场持续向好。大部分企业为了尽早回款,基本都是到达预售条件就申请,拿到预售就开盘,对于分期推盘的主要是因为蓄客量没有达到预期,为了保证销售节奏而选择了分段式推盘;政府制定的涨幅上限均在各企业能够接受的范围内,对企业的正常经营并没有造成太大影响,只是利润相对减少,也在另一个方面促使企业更理性的拿地,自觉维护市场的稳定发展。同时,也有企业提出政府主管部门应该不断加大市场监管力度,严格审核企业的预售申请,杜绝个别楼盘打价格擦边球,保证市场竞争环境的公平合理。(YMG记者 徐睿 通讯员 张辉)

[ 编辑:贾淼 ]
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